8.被抵押的房屋可以出售吗?
彭某大学毕业后一直在一家广告公司工作，经过几年的摸爬滚打，彭某对广告工作有了一定的经验，决定成立工作室自己当老板。但彭某成立工作室手头的资金不够，他就向同学周某借了一笔钱，双方签订了借款合同，并将自己的房子作抵押，办理了抵押登记。创业说起来容易干起来难由于彭某决策失误，工作室自开业以来不但没有盈利反而不断亏损。一年后，彭某的工作室实在经营不下去了，他决定把抵押给周某的房子卖了清偿生意欠款。周某得知后，提出彭某必须经过自己的同意才可以出卖此房，并且自己对出售所得的价款有优先受偿权。请问周某的说法正确吗?
解析
周某的说法是正确的。根据《民法典》第四百零六条的规定，若非当事人之间另有约定，抵押期间，抵押人有权转让抵押财产。但是，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。一旦抵押权人能证明转让抵押财产的行为可能损害抵押权的，其可以请求抵押人将转让所得的价款向自己提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。由此可知，抵押房产可以出售但必须及时通知抵押权人，并且其转让所得价款必须优先清偿该房屋所担保的债权。因此，为了保障周某的合法权益，彭某必须将转让抵押房产的事情通知周某。如果周某觉得转让行为会危及自己的抵押权，其可以要求彭某提前清偿债务或办理提存。这是我国法律规定的抵押权人周某享有的就抵押物出售所得价款的优先受偿权，清偿债权后如有剩余则归彭某所有;如所得价款不足以清偿债务，不足部分由彭某清偿。
《中华人民共和国民法典》
法条
第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
9.房屋可以二次抵押吗?
金某在一家外企上班，薪资待遇都不错，还在公司附近买了一套房打算结婚用。但是天有不测风云，金某的父亲生病住院，医院建议尽快做肾脏移植手术。做移植手术需要大量的资金，金某为了买房手中积蓄所剩无几。正在金某一筹莫展之时，他想到自己可以把房子抵押出去，于是金某把自己的婚房抵押给朋友刘某，向刘某借款20万元。父亲的手术十分成功，不过20万元也花得差不多了，后续治疗还需要钱。金某又向同事张某借款10万元，张某提出金某需要把房子抵押给自己。金某心中疑惑，自己已经把房子抵押给刘某一次了，他还可以把房子二次抵押给张某吗?法律在这方面有什么限制?
解析
房屋二次抵押是指将已经办理抵押的房产再次抵押给他人。本案例中金某是否可以在该处房产上进行二次抵押，需要根据具体情况来解析。根据我国《城市房地产抵押管理办法》第九条第一款的规定，一个房子可以两次抵押。但是同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。本案例中，金某需要把自己房屋已经设定过抵押的情况告知张某。另外根据我国《城市房地产抵押管理办法》第九条第二款和第三款的规定可知，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。由此可知，金某的该处房产能否进行二次抵押取决于房屋的价值。金某可以对这处房产进行价值鉴定评估。比如金某的该处房产经过评估价值为25万元，则金某可以二次抵押，将该房子再次抵押给张某，但是其抵押担保的金额不能超过房子价值25万元减去2(万元的数额即5万元。如果该处房产的价值未达到20万元，那么金某的此处房子便不能作二次抵押担保。
《城市房地产抵押管理办法》
法条
第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
10.抵押权人如何做才可以使抵押的房屋在抵押期间不被出租?
刘某出生在一个海边小城，家里又是做海鲜生意的，所以他大学学的是经济管理，毕业后在父亲的帮助下经营了一家海鲜贸易公司。公司被刘某打理得井井有条，效益也是越来越好。一天，程某找到刘某提出借款80万元，原因是自己的公司由于经营不善，现在资金出现短缺。刘某同意借钱给程某，但是条件是程某需要将其名下的一处房产作抵押，程某答应了刘某的条件，两人约定10天后签借款合同，办理房屋抵押登记。程某离开后，刘某考虑再三觉得被抵押的房子如果被程某租出去会有不必要的麻烦，他希望房子在抵押期间不被出租。请问刘某如何做才可以使抵押的房屋在抵押期间不被出租?
解析
抵押权是一种担保物权，抵押的财产只是对债务的担保，所以抵押权人对于抵押的财产没有所有权，不可以处分。本案例中，程某虽然将房屋用于抵押，但是仍享有占有和使用的权利，刘某作为抵押权人，并没有实际取得该房屋的所有权。程某甚至可以在不妨碍抵押权实现的前提下，将房屋出租。所以当程某以自有房产作抵押向刘某借款时，双方应当签订书面的抵押合同，抵押合同可以就双方的权利和义务作具体约定。如果刘某提出不同意出租的要求，而程某自愿接受这一要求的，可以将该限制性约定体现在房屋抵押合同中。如果合同生效，双方应当遵守合同约定的该项义务。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十九条的规定，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。所以刘某想要抵押的房屋在抵押期间不被出租，应当在抵押合同中作出明确约定。
《城市房地产抵押管理办法》
法条
第二十九条抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
11.房屋承租人对于被处分抵押房产有优先购买权吗?
靳某大学毕业后就留在了读书的城市工作，因为家在外地，他又是孤身一人，一直租房居住。后来靳某经人介绍认识了梅梅，两个人经过一段时间的接触，觉得彼此就是自己理想中的另一半就登记结婚了。婚后，靳某和妻子继续居住在他原来租的房子里。但是好景不长，房东通知靳某自己的房子早先就抵押出去了，现在为了还债他已经把房子以20万元卖给了马某，希望靳某尽快腾退房子。靳某从参加工作就在这里居住，又是在这栋房子里结的婚，对该房十分有感情，他和妻子商量以20万元买下这里。但是靳某有些疑惑，该房子是被抵押的房产，自己有权要求优先购买此房吗?
解析
本案例中靳某作为承租人在同等条件下依法享有对该承租房屋的优先购买权。根据我国《民法典》的规定可知，在出租人出卖租赁房屋时，承租人享有同等条件优先购买的权利，除非房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属。所谓承租人的优先购买权，是指作为承租人的公民或法人，在出租人出卖租赁房屋的情形下，有权在同等条件下优于第三人行使购买的权利，除非房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十二条的规定，抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人:抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。也就是说，承租人有获得事先通知和同等条件下优先购买的权利。因此，本案例中靳某有权在同等条件下优先购买自己所租赁的房屋。但是房东在未通知靳某的情况下将房屋卖给了马某，马某作为不知情的第三人已合法购得该房屋，即使靳某在同等条件下有优先购买权，该优先权也已经无法行使。不过靳某可就房东未尽通知义务进行追责。
《中华人民共和国民法典》
法条
第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权
《城市房地产抵押管理办法》
第四十二条抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买
12.出租人在租期届满时，对承租人继续租住未提出异议，原租赁合同还有效吗?
马某和丈夫是大学时期的恋人，两人大学一毕业就登记结婚了。婚后没多久，马某就怀孕了由于身体不好，她辞职回家专心养胎。后来丈夫的事业蒸蒸日上，马某就没有出去工作而是在家当起了全职太太。后来两人因感情破裂协议离婚，离后马某就租了林某的房屋居住，租房合同中约定租期为两年。两年后租期届满，林某没有上门收房子，马某就继续居住，还是按原先约定每月往林某的账户上打房租。8个月后，林某突然通知马某房屋租赁到期，希望马某尽快腾出房子。马某想知道租期届满时，如果出租人不反对承租人继续租住，原承租合同还有效力吗?
解析
双方原来签订的租赁合同继续有效。根据我国《民法典》第七百三十四条的规定，租赁期间届满，如果承租人继续使用租赁物，而出租人也没有提出异议，原租赁合同继续有效，只不过租赁期限改为不定期，双方可以随时提出解除合同。出租人要解除合同的，需要在合理期限之前通知承租人。本案例中马某和林某的租赁合同虽然在8个月前已经届满，但是林某在租赁期间届满时就是否让马某继续承租没有作任何表示，对于马某继续承租该房屋也没有提出异议，所以应依法认定为原租赁合同继续有效，只不过双方的租赁期限改为不定期。如果林某要解除合同，根据该法第七百十四条的规定可知，房屋租赁期间届满后出租人没有提出异议，双方租赁期限改为不定期，终止此不定期状态需要给予合理宽限期。因此本案例中林某可以随时解除租赁合同，但须在合理期限之前通知马某，而不能要其立即搬出。
《中华人民共和国民法典》
法条
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
13.租房时，哪些内容应该写进租赁合同中?
魏某结婚后一直和父母居住，现在女儿到了上学的年纪，他就买了学区房搬了出去。后来魏某和妻子觉得两人平时工作忙没有时间照顾孩子，就让父母搬来共同居住。老两口为了照顾孙女搬了过去，原先的房子就闲置了。魏某和父母商量后决定把房子租出去，出租的广告贴出去没几天，就有好几个人联系魏某，最后魏某经过筛选决定把房子租给单身的方某。魏某带着方某看了两次房子，方某表示十分满意，提出让魏某先拟定房屋租赁合同，3天后他过来签合同。这一下可把魏某难住了，他没有拟订过租房合同，他想知道该合同中应该包括哪些内容?
解析
根据我国《商品房屋租赁管理办法》第七条的规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所、室内设施状况、租金和押金数额及支付方式、租赁用途和房屋使用要求、房屋和室内设施的安全性能、租赁期限、房屋维修责任、相关费用的交纳、争议解决办法和违约责任等，还有当事人双方需要明确的其他约定。该规定之所以对房屋租赁合同的内容规定如此详细是因为租赁合同与承租人和出租人的权利义务息息相关，为了避免以后双方发生纠纷无法认定违约责任，在制定租赁合同时当事人双方应该对上述条款进行明确的约定。另外，由于房屋可能会涉及拆迁问题，所以房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。因此，在本案例中，魏某在与方某签订房屋租赁合同时，应该针对上述这些内容在房屋租赁合同之中进行约定。
《商品房屋租赁管理办法》
法条
第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定般应当包括以下内容:
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所
(二)房屋的坐落、面积、结构、附厘设施，家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任:
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的交纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法
建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门[]制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
00001.
已经设立居住权的房屋，还可以出租吗?
00002.
姜某在海南买了一套两居室房屋，每年冬天的时候能去住上一两周。除此之外，该房屋在其他时间一直处于闲置状态。一天，姜某得知自己曾经的老邻居刘某患有疾病，需要到温暖的地方去休养，于是主动提出让刘某住进自己在海南的房子，还与刘某签订了居住权合同。后来，姜某的妻子提出，为了增加收入，要把在海南的房屋腾出一室出租，另一室还继续由刘某居住。姜某夫妻与刘某商议此事，刘某同意。那么，在已经设立居住权的情况下，该房屋还可以出租吗?
解析
根据我国《民法典》第三百六十九条的规定，……设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。由此可知，国家为了保护居住权人的合法权益，对已经设立居住权的房屋是否还可以出租作了明确规定。原则上，如果房屋上设立了居住权，房屋的所有权人就不能再将该房屋进行出租，但是，按照“意思自治原则”，如果居住权人和房屋所有人另外有约定或者作出补充约定的，那也是可以出租的。在本案例中，姜某在其房屋上为刘某设立了居住权，在他准备将该房屋中的另一间进行出租前，取得了刘某的同意，可视为“当事人之间另有约定”，因此，姜某可以将其房屋出租。
《中华人民共和国民法典》
法条
第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
