1.法院判决房产归己所有，但何时才能取得房屋所有权?
王老汉早年丧偶，为了不让两个儿子大王和小王受委屈，他没有再婚，一个人既当爹又当妈把两个儿子养大成人。两个孩子也很争气，大学毕业后都找到了理想的工作，这让王老汉感觉自己多年的辛苦没有白费。渐渐地王老汉年事已高，身边需要人照顾，小王就自告奋勇地搬回家和父亲同住并照顾他。而大王这几年工作很忙几乎不回家看望老父亲，有时候王老汉打电话催其回家都不管用。王老汉一气之下立下遗嘱，自己死后名下房屋归小王所有，并作了公证。不久，王老汉身染疾病撒手人寰，大王、小王就其父所遗留的房产发生争议，最后诉至法院。法院经过审理，判决房屋归小王所有。判决生效后，小王一直没有办理房屋产权登记。这种情况下，小王能取得房屋的所有权吗?
解析
本案中法院判决房屋归小王所有，即使他一直没有办理产权登记，其也可以自法院判决生效之日起，取得房屋所有权。因为我国《民法典》虽然规定房屋所有权的转移不以交付为生效条件，必须进行产权登记才能取得房屋所有权，没有办理登记手续不发生所有权转移的效力，但是，《民法典》第二百二十九条同时规定，人民法院的生效判决，同样可以确定所有权的归属。本案中，法院把房屋判给小王，那么，自判决生效之日起，小王就取得了房屋的所有权。
《中华人民共和国民法典》
法条
第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
2.房屋实际情况与宣传广告不符，开发商需要承担违约责任吗?
吴某是游泳爱好者，上大学的时候他还代表学校参加了大学生游泳比赛。参加工作后，他还是会抽时间去游泳馆放松一下。一天，吴某在游泳馆看到一家房地产的宣传广告，号称自己开发的小区是全市第一家自带游泳池的小区。吴某看到自带泳池很是心动，如果自己在此处买一处房子，以后不出小区就能游泳了。他赶紧到售楼处进行咨询，售房小姐再三承诺宣传广告绝对属实，游泳池就建在小区内。吴某十分高兴地付了房款，但是到交房的时候他傻了眼，宣传广告上所说的游泳池根本不存在，只有一个养鱼的小水池。吴某十分气愤地找开发商理论，要求其承担违约责任，但开发商总躲着不见。那么，吴某能否以开发商的广告与实际情况不符要求其承担违约责任呢?
解析
开发商应当承担违约责任。根据《民法典》第四百七十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商的销售广告和宣传资料为要约邀请，如寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等，当然还包括本案中的宣传广告，但是其对相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即使该说明和允诺未载入买卖合同，亦应视为合同内容。本案例中，开发商的宣传广告明确说明其开发的房产带有游泳池，这也是与吴某买卖合同成立的最主要因素，所以，当吴某按照开发商的销售广告购买该房屋，其广告内容上的说明和允诺应视为合同内容，开发商应按合同内容履行义务，否则应承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》
法条
第四百七十三条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
00商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
00002.
3.二手房过户后，屋内的抽油烟机归谁所有?
张某小时候家里穷没有读过几年书，只能在建筑工地上干一些体力活维持生计。与妻子结后，他拿出积蓄在农贸市场租了一个摊位，从此干起了销售海鲜的营生。由于眼光独到，又赶上行情好，张某很快就赚到了第一桶金。生意越做越大，张某还是觉得自己没有文化在好多事情上很吃亏，他决定让儿子出国读书，学习更多的知识回来帮自己。出国需要钱，他就和妻子商量把一处房产卖了充当儿子的学费和生活费。房子很快出手了，买主叫李某，双方签订了购房合同并办理了过户手续，一手交钱一手交房。交易完成后，张某想把安装在厨房的抽油烟机拆走，但李某不同意称自己支付的房款包括抽油烟机，张某则不同意他的说法。那么，此时抽油烟机到底应归谁呢?
解析
张某有权拆走抽油烟机。根据我国《民法典》第五百一十条的规定，双方当事人签订的合同生效后，如果对价款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。本案例中，张某和李某在进行房屋买卖时并没有提及房内的抽油烟机如何处理，事后又未达成任何补充协议。此时按照法律规定应当按照有关条款或交易习惯确定。二人签订的是购房合同，合同中未约定房款是否包括抽油烟机，按照一般人的理解，房款是根据房子大小、优劣以及每平方米价款得出的，和屋内的物品没有关系，所以，张某有权拆走抽油烟机。
《中华人民共和国民法典》
法条
第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定
第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定:
(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。
4.“定金”与“订金”有什么区别?
杜某和前夫离婚后一直租房居住，时间一长她觉得还是需要买套房子，租房不是长久之计。恰巧单位附近的一个小区开盘，她就去看了看，户型、环境、交通她都很满意，售楼人员也带她去看了好几次房，她决定买下来。后来，售楼人员告诉杜某，她看中的这类户型就剩10套了，如果诚心想要不如交一个定金，免得到时候售罄。杜某一听很有道理，想着反正自己要是变卦不买了，开发商还得退给她，没有什么损失，就交了定金。天有不测风云，正当杜某准备付首付款的时候，她的父亲中风住院了，只能取消了购房的计划。可在其向房产商要求退回定金时遭到了拒绝。杜某认为自己交的是“订金”，房产商无理由不退回。那么，“定金”与“订金”到底有何区别呢?
解析
商品房交易，定金和订金有很大的区别。定金是法律概念，是合同当事人为确保合同的行而自愿约定的一种担保形式;而订金不是法律概念，其就是一种预付款，一种支付方式，是可以要求退还的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见“定金”是一种合同的保证金，如果买方违约，买方不能申请退回，卖方不能履行的话则要双倍返还。因此买房时要注意订金和定金的区别，以免给自己造成损失。
法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
5.卖房人“一房二卖”，在先的买房人可以不要房屋要赔偿吗?
王某在某小区有一套两居室的房子，由于王某和妻子要去外地工作，遂决定将该房子卖掉。于是，王某在小区的门口张贴了卖房启事，一天，郑某路过该小区，看到了王某张贴的卖房通知，该决定购买该套房子。，郑某与王某取得联系，王某带着郑某看了看房子，郑某很是满意，于是双方经过协商，签订了买卖房屋的合同，郑某交付了房款，但未办理过户。一个星期过去后，刘某无意中看见了王某张贴的卖房启事，与王某取得联系，刘某认为王某的房子很合适，遂与王某商量购买该套房子。刘某给出的价格比之前的郑某高出5万元，王某便在隐瞒已与郑某签订购房合同的情况下，又与刘某签订了购房合同，合同约定30日内交付房款，并办理过户。后郑某知道了该事情，很是气愤王某不讲诚信的行为，认为王某严重违反合同的约定。在这种情况下，郑某可以不要房屋，直接要求王某赔偿吗?
解杆
本亲例中涉及的法律问题是卖房人“一房二卖”的问题，“一房二卖”是指出卖人同时或者先言与两个买受人签订买卖房屋合同，将同一套房屋出售给两个不同的买受人的行为，出卖人“一房二卖”的行为侵犯了两个买受人的合法权益，两个买受人都可以主张自己的权益。在“一房二卖”的情况下，首先需要明确的是前后签订的两个买卖房屋的合同均为有效合同，那么该房屋所有权应归谁所有呢?根据《民法典》的相关规定，房屋等不动产以登记为物权变动条件，已经办理登记手续的一方可以对抗第三人。也就是说，首先以办理过户手续为准，哪一方先办理了过户手续，该方就取得了房屋所有权。若双方均未办理登记过户手续，根据公平原则，先得到交付的一方取得该屋的所有权。若双方均未实际占有该房屋，则先交付钱款的一方取得该房屋的所有权。在本例中，依照上述法律规定，由于郑某与刘某均未办理过户，也均未实际占有该房屋，但是郑某已经付钱款，因此，一般而言，应当由郑某取得房屋所有权。当然，由于出卖人“一房二卖”的行为违反了诚实信用原则，也违反了合同约定，因此，我国法律规定，如果因“一房二卖”导致房屋买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋的，买受人可以要求出卖人解除合同并赔偿损失。也就是说，本亲例中的郑某如果认为其购买房屋的目的不能实现，可以直接索要赔偿。
《中华人民共和国民法典》
法条
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续最响合同生效的，不影响合同中展行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以多照以下标准确定:
邀期付款的，按照末付购房款总额，参照中国人民银行规定的全融机构计收邀期贷款利启的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
6.未交付使用的期房能否擅自转让?
小吴高中毕业后跟随老乡进城务工，经过几年的努力拼搏手里有了积蓄，就在县城买了一套房子。因为是期房，小吴只是和开发商签订了《商品房预售合同》，开发商承诺2021年7月交房，并提出房屋交付前未经开发商同意不得转让。2021年2月，小吴老家的旅游资源被开发，小吴就回到老家经营了一家农家乐，生意十分红火，他决定回村里生活。小吴回村发展，县城的房子一时半会儿也住不上，其就把房子卖给了胡某并签订了房屋转让合同。后来，胡某得知小吴和开发商在《商品房预售合同》中约定房屋交付前未经开发商同意不得转让。他想知道小吴现在把房子卖给自己是否符合法律规定?
解析
本案例中，小吴无法转让未交付使用的房子。根据我国《民法典》第五百零二条第一款的规定，依法成立的合同自成立时生效可知，合同自成立时即产生法律约束力。该法第五百零九条第款同时又规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，这就是我们所说的诚信履行合同原则。虽然现实当中，我国法律并没有禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房，但如果预购人自己与开发商在合同中约定预售商品房转让的条件或限制，则必须遵守合同约定。本案例中，小吴和开发商签订的《商品房预售合同》在成立时即产生了法律约束力，双方就应该依照合同规定享受权利、承担义务，并且根据合同诚信履行原则，当小吴与开发商在合同中约定了转让须征得开发商同意时，就必须遵守自己的约定，否则将承担违约责任。所以小吴私自将未交付的期房卖给胡某是不符合法律规定的。
《中华人民共和国民法典》
法条
第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务,
开发商能否将公共区域部分卖给个人?
案情周某和女朋友是大学相识的恋人，两人经过6年的爱情长跑，准备进入婚姻殿堂。由于周某的家在外地就一直没有买房，现在要结婚了，他打算买一套新房作为婚房。经过挑选，周某选择了离地铁口不远的一套房子，该房位于顶层，旁边的公共区域有一个小天台，周某特别喜欢。很快周某就和开发商签订了合同并对公摊面积进行了认购。房子装修期间，周某的女朋友来看房子，得知旁边有一个小天台就提出去看看，谁料被一个铁栅栏门拦住了去路。经查得知，开发商将此天台卖给了位于同楼层的牛某。周某很是气愤，小天台属于公共区域，开发商怎么能随意卖给别人呢?
解析
开发商的行为不符合法律规定。根据我国《民法典》第二百七十一条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。天台就是专有部分以外的共有部分，属整栋楼的全体所有人共有，不属于某个业主所有，更不属于开发商，开发商私自将天台重复卖给他人，构成了对其他业主天台使用权的侵害。本案例中，开发商在出卖房屋时已经将包括天台在内的公用面积出售，此时全体业主才是该天台的所有权人，而开发商已不具备对其进行处分的资格，其私自将天台卖给牛某，构成了对包括周某在内的其他业主的天台使用权的侵害。因此，开发商将天台出售给牛某的行为是不具有法律效力的。
《中华人民共和国民法典》
法条
第二百三十七条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
